6月30日成都土拍40轮举牌、武汉106轮竞价,今年上半年房企拿地有何玄机?

6月30日,上半年的最后一天,成都的土地拍卖经过40轮激烈举牌,诞生了一块单价成为“地王”的板块;与此同时,武汉的土地拍卖经过106轮的激烈竞价,诞生了当地历史上第二高楼面价的地块。

《每日经济新闻》对公开数据进行整理分析后揭示,在今年上半年,行业领先房企在土地市场方面的关注点主要集中在一线和二线城市的热门区域,其拿地意愿呈现增强趋势。具体来看,前一百强房企的权益拿地总金额较去年同期增长超过30%;前一百强房企在新增土地储备方面的价值门槛同比上升近30%;中央和国有企业继续作为拿地的主要力量,同时部分民营企业也重新启动了土地购置计划。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶通过微信向《每日经济新闻》记者阐述,今年上半年,随着核心城市优质土地供应量的提升,全国300个城市的土地出让收入较去年同期显著上升。从短期趋势来看,房地产企业将继续重视项目的安全性和盈利的确定性,而北上深杭等一线城市的核心地块,因其稀缺性,预计将继续出现高溢价交易,成为房企竞相争夺的焦点。

百强房企拿地总额同比增超三成

根据中指研究院的数据,今年上半年度,排名前一百的企业在土地权益方面的总投入达到了5065.5亿元,这一数字较去年同期增长了33.3%。

值得关注的是,在上半年,共有10家房地产企业权益拿地金额突破百亿大关。在这之中,保利发展以414亿元的成绩高居榜首,而中海地产和绿城中国分别以393亿元和385亿元的成绩紧随其后,位列第二和第三。

2025年上半年度,房企在土地市场上的权益拿地资金排行前十,数据来源于中指研究院。

记者观察到,在上半年期间,行业领先的房地产企业持续将目光锁定于核心城市,并显著增强了土地储备的力度。例如,保利发展在上海通过拿地投入了95亿元,这一数额使得其稳居拿地金额排行榜首位,同时在北京和杭州也分别位列前十;中海地产在北京的拿地投入高达171亿元,位居榜首,而在杭州则位列第五;绿城中国在上海、杭州、苏州、南京的拿地投入均跻身前十,其中在杭州和苏州更是双双进入前三名。

从企业性质角度分析,中央和地方国有企业仍旧是获取土地的主要力量,而地方国有资本的比例则持续减少,同时,一些民营企业也重新开始了土地购置的活动。

中指研究院的数据统计揭示,截至6月25日,今年上半年全国22个城市的土地购置总金额中,中央和国有企业所占比例达到了58%。具体来看,北京、上海和厦门这三个城市的中央和国有企业拿地金额占比均超过了70%;而地方国有企业所占的比例为14%,这一数据相比2024年全年下降了18个百分点;民营企业所占的比例为21%,这一比例相较于2024年全年增加了4个百分点。

滨江集团在补仓方面表现突出,有效推动了民营企业整体拿地比例的上升。在上半年,滨江集团凭借313亿元的权益拿地总额,位列行业第五,特别是在其大本营杭州,权益拿地金额高达308亿元。

值得注意的是,自今年起,参与公开土地拍卖并取得土地的民营企业数量相较于往昔几年有了显著上升。根据中指研究院的统计,在今年前五个月的数据中,位列拿地金额百强榜单的企业中,民营企业占据了近三成的比例。

在五月末举办的几场土地拍卖活动中,众多民营企业开发商展现了强劲的拿地实力。例如,在5月30日的广州土拍中,敏捷集团以大约33.2亿元的总价成功获取了番禺区的四块住宅用地;与此同时,在当天重庆举办的土拍会上,海成集团以14.3亿元的价格赢得了重庆汽博区的地块。除此之外,5月27日的长沙土拍中,嘉信地产以8.68亿元的总价成功竞得了洋湖片区的一块土地。

除此之外,在上半年期间,兴耀房产集团在杭州加大了土地储备力度,同时大华集团在上海也进行了土地的增储;嘉禾兴地产在成都的土地购置金额跻身前十行列;苏州、南京、三亚等城市亦见证了民营房地产企业成功获取土地的情况。

中指研究院的企业研究总监刘水在分析中提到,民营企业开发商重新进入土地拍卖市场,这一现象显示出他们对房地产市场信心正在逐步回升。对于核心城市的新房市场销售回稳,房企持乐观态度,考虑到过去几年民营房企在拿地方面普遍较少,目前他们有较强的补仓意愿。

2025年上半年,房地产企业整体新增的货值排名前十,数据来源于中指研究院。

央企房价_央企撤离楼市_

从新增的货值数据来看,保利发展、绿城中国以及中国金茂位列前三,它们的新增货值分别是899亿元、831亿元和749亿元。在TOP10企业中,上半年新增货值总计达到了6019.9亿元,这一数字占据了TOP100企业新增货值总额的41.8%。

观察数据可知,在2024年的上半年,我国百强房地产开发企业通过全面口径计算的新增货值,其门槛值达到了39亿元。进一步分析,到了2025年的上半年,这一门槛值上升至50亿元,较上一年同期增长了超过28%。

TOP20城市土地出让金占比超66%

在上半年,众多热点城市的土地供应呈现出“控制数量、提升质量”的明显趋势,对于优质地块,房地产企业展现出了极大的兴趣。这一趋势的推动下,全国范围内300个城市的住宅用地出让收入较去年同期增长了超过20%,且平均溢价率超过了10%。

然而,不同等级的城市在土地市场方面的表现呈现出显著差异。在上半年,一线城市和二线城市的住宅用地出让金均实现了显著增长,增幅分别达到了47.3%和36.5%;而三四线城市的住宅用地出让金则出现了1.1%的下降趋势。

从城市分布的密集程度分析,在上半年,全国TOP20城市的土地出让金占据了全国总量的约66%,这一比例相较于2024年全年的51%有了显著的增加。根据中指研究院的统计,截至6月25日,今年上半年共有15个城市的住宅用地出让金超过了百亿元大关,其中南通和镇江的出让金主要被本土的国有企业获得,而其余的城市则主要是核心的一二线城市,特别是杭州和北京的住宅用地出让金额都超过了千亿元。

观察各城市群的土地购置资金,长三角地区高居四大城市群之巅,其中TOP10企业的土地购置资金达到了1470亿元;紧随其后的是京津冀地区,TOP10企业的土地购置资金为888亿元,位列第二;而中西部地区的TOP10企业和粤港澳大湾区的TOP10企业分别以422亿元和232亿元的资金额,占据了第三和第四的位置。

特别是在杭州、北京、上海、成都等主要城市,上半年的土地拍卖市场持续升温,溢价率屡创新高,而且“地王”单价不断出现。

以杭州为参照,上半年土地拍卖总额达到了1160亿元,这一数字已逼近2024年全年的拍卖总额(1169亿元),位居全国首位。自1月24日起,滨江集团历经220轮激烈竞价,最终以总价54.56亿元、溢价率高达71.25%的价格成功夺得湖墅民生药厂地块,自此,半年内该区域“地王”频现。3月28日,蒋村板块的一宗低密度地块,经过102轮激烈报价,最终被建发房产以总价高达34.34亿元成功竞得。该地块的楼面价为8.80万元/平方米,溢价率更是达到了115.39%,这一成交结果不仅刷新了杭州的楼面价新纪录。

6月27日,杭州上半年土地拍卖活动落下帷幕,在该次活动中,共有6宗住宅用地成功溢价成交,总计成交金额高达151.15亿元。在这6宗地块中,有3宗地块的溢价率超过了50%,另外4宗地块则创下了各自所在板块的楼面价新高。

再看上海,除头部房企频频补仓外,外资房企也开始入局拿地。2月20日,上海虹口区的C080302单元hk329-11地块,在经过184轮激烈竞价后,最终由中国金茂与新加坡庆隆集团携手以总价高达89.64亿元成功竞得,该地块的楼面价为117474元/平方米,溢价率达到了38.20%。与此同时,另一宗位于松江区、靠近广富林遗址的低密度住宅用地(SJC10008单元05a-24号地块),则被新加坡星狮地产联合金地集团以及厦门国贸共同夺得。

需特别指出的是,在六月份的土地拍卖活动中,上海某些郊区的地块同样吸引了众多房地产企业的关注。例如,浦东曹路的土地成交溢价率达到了41.7%,而远郊的金山新城地块也以9.8%的溢价率成交。易居研究院的分析表明,郊区地块的高溢价成交现象,揭示了上海新城的发展环境已经趋于成熟,并且对于相关项目的销售前景仍然保持乐观态度。房地产企业对偏远郊区的土地展开了激烈的争夺,这一行为为上海众多新城区的进一步发展带来了强烈的信心。

成都上半年的土地拍卖市场异常活跃。根据中指研究院的数据,今年上半年,成都推出的住宅用地成交总额超过了415亿元人民币,这一数字在全国范围内位居第四。在这超过50宗成功出让的地块中,有一半是在溢价的基础上成交的。

3月27日,成都金融城三期H10地块在经过两百多轮激烈竞价后,最终被建发房产以总价33.47亿元成功夺得。该地块的楼面价为41200元/平方米,溢价率高达106%。值得一提的是,这标志着成都的楼面价首次突破了4万元/平方米的大关。

6月19日,成都市锦江区茶厂的一块38.5亩土地在经过154轮激烈竞价后,最终被厦门国贸收入囊中。该地块的总成交价为23.26亿元,溢价率高达75.74%,楼面价更是达到了35500元/平方米,这一价格使得该地块成为了成都楼面价排名第二的高地。6月30日,成都上半年的土地拍卖活动在金牛区茶花板块落下帷幕。在该板块,约52亩的住宅用地经过40轮激烈的竞价,最终被中能建以总价17.45亿元成功拍得。这一价格不仅使得楼面价达到了20200元/平方米,而且溢价率高达23.93%,从而刷新了茶花板块的楼面价历史纪录。

曹晶晶指出,房地产企业将更加重视项目的安全性和盈利的稳定性;北上广深杭等一线城市的核心区域,因其稀缺性,预计仍将频繁出现高价成交;这些区域自然成为房企竞相争夺的焦点;然而,企业必须警惕高价地的获取,因为这可能会给后续项目的开发带来一系列挑战。

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